Quando se fala em crédito habitação, é comum centrarmo-nos apenas no valor da prestação mensal. No entanto, o custo real de um empréstimo à habitação envolve várias despesas, distribuídas ao longo de diferentes fases do processo.
1. Despesas Iniciais: o que deves considerar antes da escritura
As despesas iniciais são aquelas que surgem ainda na fase de análise e contratação do crédito, antes da escritura.
Avaliação do Imóvel
A avaliação é solicitada pelo banco para confirmar se o imóvel serve de garantia para o montante de financiamento pretendido.
- Suportada pelo cliente ou oferta do banco se estiver com alguma campanha em vigor
- Valor médio entre 250€ e 350€
- É devida mesmo que o crédito não venha a ser aprovado
Comissão de Estudo ou Análise de Processo
Comissão pela análise da documentação e viabilidade do crédito.
- Suportada pelo cliente ou oferta do banco se estiver com alguma campanha em vigor
- O valor médio entre 150€ e 300€
Comissão de Dossier ou Formalização
Associada à preparação contratual do crédito habitação.
- Suportada pelo cliente ou oferta do banco se estiver com alguma campanha em vigor
- O valor médio entre 100€ e 200€
2. Impostos a pagar ao Estado no ato da escritura
Associados à Compra do Imóvel
- IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis)
Depende do valor do imóvel, da finalidade (habitação própria permanente ou secundária) e dos escalões em vigor. - Imposto do Selo sobre a Compra
Corresponde a 0,8% do valor declarado na escritura. - Atualmente alguns jovens poderão estar isentos
Imposto do Selo sobre o Crédito
Incide sobre o montante de financiamento:
- Prazo superior a 5 anos: 0,6%
Escritura ou Documento Particular Autenticado (DPA)
Inclui custos de notário, conservatória e registos do imóvel.
- Valores médios entre 600€ e 1.000€
3. Despesas Mensais: custos que acompanham o crédito
Após a contratação, existem despesas recorrentes que fazem parte do dia-a-dia do crédito habitação.
Prestação Mensal
A prestação inclui:
- Capital em dívida
- Juros (indexados à Euribor ou a taxa fixa)
O valor depende do montante financiado, prazo, tipo de taxa e spread contratado.
Seguros Obrigatórios
Seguro de Vida
Destina‑se a garantir o pagamento do crédito em caso de morte ou invalidez
- O custo varia consoante idade, capital seguro e coberturas
- Pode ser contratado fora do banco, o que muitas vezes permite poupança significativa
Seguro Multirriscos Habitação
Protege o imóvel contra diversos riscos (incêndio, inundações, fenómenos naturais, entre outros).
- Obrigatório durante todo o período do crédito
- O valor depende das coberturas e do capital seguro
Conta Bancária e Produtos Associados
Muitos créditos exigem a subscrição de produtos adicionais, como:
- Conta à ordem
- Cartões bancários
- Seguros adicionais ao de vida e multirriscos
Estes produtos podem implicar custos mensais que devem ser considerados no orçamento familiar.
4. Despesas ao Longo da Vida do Crédito
Amortizações Antecipadas
Se optar por amortizar parte ou a totalidade do crédito antes do término do prazo:
- Taxa variável: comissão máxima de 0,5% sobre o capital amortizado
- Taxa fixa: comissão 2% sobre o capital amortizado
Alterações Contratuais
Mudanças como prazo, titulares, garantias ou renegociação do spread podem envolver comissões adicionais.
A Importância da TAEG na Comparação de Propostas
A TAEG – Taxa Anual Efetiva Global é um dos indicadores mais importantes num crédito habitação, pois reflete o custo total do empréstimo, incluindo:
- Juros
- Comissões
- Seguros exigidos pelo banco
Ao comparar propostas, a TAEG permite perceber qual é, de facto, a solução mais vantajosa.
Conclusão
O crédito habitação é um compromisso financeiro a longo prazo e deve ser analisado de forma global. Conhecer todas as despesas associadas — iniciais, mensais e futuras — é essencial para evitar surpresas e garantir estabilidade financeira.
Um acompanhamento profissional e independente pode ajudar a interpretar propostas, negociar condições e encontrar a solução mais adequada ao seu perfil. Informação clara é o primeiro passo para um crédito bem‑sucedido.
